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莱锦如何打造闹市中创意新空间?

2018年05月22日 11:14 来源:

位于北京东四环外的京棉厂,曾是首都引以为傲的“纺织城”,与首钢一起被称为北京工业史上著名的“一白一黑”,而位于这里的北京第二棉纺织厂(以下简称京棉二厂)是当时我国规模最大的棉纺织厂。如今,昔日昼夜不息运转的生产厂房,早已没有了纺织机械的轰鸣,取而代之的是现代时尚、安静整洁、拥有浓厚城市记忆和文化实力的文化创意产业园。

那么,京棉二厂是在什么样的背景下开始改造?文化企业入驻情况如何?目前园区以何种模式运营?园区发展面临着什么发展问题?与周边文创园区相比,该文创园区又有着什么样的特色?未来园区会在哪方面进行探索?带着这些问题,日前记者走访了于北京市朝阳区八里庄东里1号的莱锦文化创意产业园。

一、莱锦文创园的“前世今生”

1.昔日红火工厂缘何黯然退场

穿过一对高高的红色巨掌,便进入莱锦园的大门,映入眼帘的是一座十分古朴的灰色二层主楼,工业气息和满满的历史感扑面而来。据经济日报-中国经济网记者了解,京棉二厂于1954年3月动工,投资5398万元,1955年9月建成投产,是我国第一个采用国产设备、规模最大的棉纺织厂,是新中国工业建设的缩影。70年代,京棉二厂开发的涤棉混纺品种,产量逐年递增仍供不应求。北京国棉文化创意发展有限公司副总经理程淑洁向经济日报-中国经济网记者介绍,棉纺厂80年代还需要通过实行“四班三运转”的劳动制度来保证企业生产。这样红火的企业为何会最终难逃停产、搬迁的命运?

  产业园大门 经济日报-中国经济网记者 刘园香/摄

据了解,一方面是因为建国后在发展大工业的思想指导下,北京迅速成为全国重要的新兴工业基地,但进入90年代,北京市产业结构开始调整,逐渐向第三产业转移,工厂开始外迁。另一方面,中国纺织业开始经历痛苦与深刻的调整,重心开始由沿海和中心地区向中西部扩散和转移。此外,纺织工厂经常需要大规模实施技术引进和技术改造。据京棉集团原董事长蔺贵良回忆,90年代中期以后,企业设备更新所需资金从拨款改为了贷款。京棉一厂、二厂、三厂三个企业长短期费用将近10亿元,仅财务费用一年加起来将近9000万元。同时,当时我国的产业政策主要是抓大放小、减员增效、政策性破产等措施,国家出台政策鼓励组建大集团。京棉三厂联合可以减员增效,还能享受相关政策。于是1997年在国有企业组建集团、打造“航空母舰”的大背景下,经北京市委、市政府决定,处于困境中的京棉三个厂组建了北京京棉纺织集团有限责任公司(以下简称京棉集团)。

但据了解,由于不是通过市场的方式整合的集团,一直到2001年,京棉集团三个厂子依然各自为政,只是对外的一块牌子,集团内部没有形成强有力的领导体系。1998年和2005年,京棉三厂和一厂分别以11.7亿元和7亿元的价格对厂区土地进行了置换,并逐步将生产搬到了顺义等地。原来的厂区相继变成了京棉新城小区、华堂商场、东恒时代国际等居住小区和商业区,此时的京棉二厂何去何从,面临决择。

2. 老纺织厂房变身文创园

围绕着是否要将京棉二厂的土地进行置换开发成房地产项目,在企业内部持续讨论了3年左右,尽管卖地盖房的呼声一度备受推崇,但最后企业还是没有舍得。蔺贵良曾经说:“城市是有历史和文化的,如果这些工业遗址都拆了,以后谈到这段历史,就只剩了一片空白。”而之所以改造成文创产业园,大致是几方面原因导致的“机缘巧合”。

一是政策利好。“798”艺术区的成功,让老北京工业遗产的价值开始受到关注。2005年,北京市作出了大力发展文化创意产业的战略决策;2007年《北京市保护利用工业资源,发展文化创意产业指导意见》出台,2008年《北京市关于推进工业旅游发展的指导意见》等政策也相继出台。二是区位因素。朝阳区政府所倡导并创立的国际传媒走廊业已形成,在这条传媒走廊上,京棉二厂是一个重要节点,它地处CBD东区门户和传媒创意产业群中。三是情感慰藉。改造成文创园区可以尽可能多的保留原有的工业遗址,留下一些当时纺织厂的历史和文化,这是部分老织工愿意看到的。于是到了2008年,京棉集团表示为实现企业转型和保护工业遗产,将放弃原来的房地产开发计划,将京棉二厂改建为文化产业园。

    改造前 莱锦园供图

此时,京棉集团遇到了有金融运作经验的北京国有资产经营有限公司(以下简称国资公司)全资持股的北京市国通资产管理有限责任公司(以下简称国通公司)。2009年2月,京棉集团与国通公司共同出资,各持股50%、各注资2500万元,成立了北京国棉文化创意发展有限公司(以下简称国棉公司)。

据经济日报-中国经济网记者了解,国通公司是在2005年国企改革的大背景下成立,当时国有企业搬迁遗留的老旧厂区盘活,以及部分传统行业国企的不良资产处置等受到社会的关注,国通公司参与到了当时北京地区一些不良资产的处置和企业重组并购中。通过国通公司的担保,国棉公司得到4亿元贷款,并请专业运营公司负责园招商和物业管理等业务,打造的“莱锦文化创意产业园”2011年3月底全面改造完成,同年9月正式开园。

  经济日报-中国经济网记者刘园香/摄

据悉,国通公司是资产管理公司,2014年在对资产处置完成之后,国资公司根据板块战略发展规需要,将持有的国棉公司的股份全部划给了有着丰富文化创意和体育产业运营经验的北京北奥集团有限责任公司(以下简称北奥集团公司),进行后续的开发;国通公司从国棉集团公司股东中退出。

国棉公司董事长李祎明向到访的经济日报-中国经济网记者介绍了北奥集团公司的发展历程。北奥集团公司前身为北京北奥有限责任公司,成立于1994年3月;2010年2月,经北京市政府研究同意,北京市国资委批准北奥公司整体划入北京市国有资产经营有限责任公司;2011年1月,以北京北奥集团有限责任公司为母公司,联合旗下控股企业,设立了北奥集团公司。目前,京棉集团与北奥集团公司的具体分工,相关负责人并未过多介绍,但目前国棉公司主要负责莱锦文化创意产业园的改造、日常运营管理工作,及开展其它文化创意产业相关业务。

  根据公开资料整理 经济日报-中国经济网记者 刘园香制图

二、文化创意产业园区建设的“莱锦经验”

莱锦文创园作为较早开始探索工业园区改造文化创意产业园区的典型企业,发展过程中积累了一些值得其它园区学习的“莱锦经验”。

1.规划先行 办公区符合文化企业“气质”

“规划先行”是解决园区设施建设与企业需求不相适应矛盾的关键。莱锦园在建设之初便十分重视文化产业园区的整体规划。其中,在空间结构方面,园区请日本设计大师隈研吾担任主设计师,因地制宜,把园内C区原来的厂房打造成46栋300-5000平方米独栋花园式低密度办公区,且在这些建筑中留有很大的空间可以进行综合改造和优化利用,这使得文创企业可以获得在其他商圈高楼大厦里办公得不到的充足的个性化空间和自然绿色环境。

  改造后园区道路 莱锦园供图

对此,东方风行传媒集团副总经理夏骄阳曾表示,公司之所以选择落户莱锦文化创意产业园,一个重要原因是考虑到传媒演艺公司的特殊性,不适宜在普通写字楼内办公。经过考察后他们发现,莱锦园能契合公司对办公场所的需求,且位于居民区周边,能让作为文化传媒从业者获得工作、创作所需要的生活气息和感受。

  

  曾经嘈杂喧闹的车间变成曲径通幽的小路 经济日报-中国经济网 刘园香/摄

2.明确定位 完善园区产业链

如何把老旧纺织厂打造成真正的文创园是成立之初对莱锦园运营管理者的一大考验。莱锦园一方面明确园区定位,即要成为以传媒出版产业为重点的特色文化创意产业集聚区,园区挑选入驻的第一批企业有昌荣传播、东方风行、华策影视、蓝海传媒等文化传媒行业的知名企业。其把握引入企业的门槛,除了看重企业的产值规模,也看重企业的产业聚集度。截至目前,莱锦园园区聚集企业从最初的125家增加到170余家;园区企业年产值从原先年百亿元,到现在加上唯品会等电子商务、信息服务企业,产值近500亿元。  

图片来自龙湖地产产业园案例分享

在配套产业方面,与798艺术区等自发形成的文创产业集聚地不同,莱锦园是整体规划的开发项目,园区十分注重产业配套的引进,引进企业除了大的传媒企业,还有广告、设计、数字技术类的企业,形成了园区产业链的上游和下游。

  

  园区内设计企业王开方工作室创意作品 经济日报-中国经济网 刘园香/摄

同时园区注重周边对银行、停车场、餐饮等配套服务设施的布局和引进,注重打造齐全的公共设施。

4.充分发挥区位优势

经济日报-中国经济网记者走访中发现,很多企业看重园区地处北京朝阳的区位优势,认为周边文化产业资源聚集度较高且通达便利。园内企业王开方工作室是2011年第一批入驻企业中的一员,虽然园区内租金比同区域其它园区要贵,但由于看重园区身处北京朝阳区“CBD—定福庄国际传媒走廊”的地段位置,该工作室人员认为还是觉得比较值得。

3.既做房东也做股东

北京大学文化产业研究院副院长向勇表示,“一个好的文化创意产业园,如果只是简单地使用改造的方式,那是很肤浅的,它应该不仅仅提供管委会的服务功能。”我国很多地区文化产业园区以二房东形式出现,而少在服务或者后续业务拓展上下功夫。

据了解,莱锦园目前除了传统的房租收入,凭借公司在文体资源、资本运营和资金投入等方面的优势,北奥集团公司还通过对园区企业的投资,拓展投资收益。如,公司通过股权合作注资莱锦园区内企业蓝海传媒集团,扩大了自己的产业版图,增加收益,也实现和园区企业的深度绑定与合作,实现合作共赢。

二、园区发展中的问题和面临挑战

1.产业聚集度不能让位于租赁规模

目前,莱锦园区已经形成了新媒体类占企业园区企业43%,创意、设计类企业占28%,广告类企业占14%,动漫类企业占9%,其它占6%的分布格局。当经济日报-中国经济网记者向一位参与给园区招商的人士询问时,他表示要想入驻莱锦园区,企业类型虽然重要,但也还要看企业租多大的空间,“因为园区是独栋式的办公楼,一般都是整栋出租,所以相对而言更看重企业的承租能力。”目前园区处于满租状态,但如何把握好“产业聚集度优先还是租赁规模优先”,也是日后园区引入新企业绕不开的一个问题。

2.园区部分配套"一家独占"现象待打破

经济日报-中国经济网记者在对园内企业调查走访中,有企业人员向记者反映园区的网络费用贵问题。记者了解后发现莱锦园的光纤接入业务主要由北京铜牛信息科技股份有限公司(以下简称铜牛信息科技)负责。而2014年有媒体报道称,在北京纺织控股有限责任公司(北京市人民政府国有资产监督管理委员会出资的国有独资公司)领导层的推动下,铜牛信息科技与莱锦文化创意产业园实现了“联姻”,共同开发网络服务项目,为园区内的客户提供互联网、电信等业务服务。

或许提供服务的本意是为提高入住企业资源获取的便利性,但一家有着10几个人的规模的企业透露,目前园区企业每月缴纳网络费用为4000元/月。除了费用贵之外,网速也较慢。该企业人士表示,企业也曾向园区多次反映该问题,但一直未得到解决。

如何避免园区配套存在"一家独占"现象?业内专家表示,打破垄断、释放既得利益集团的权力,让入驻企业有更多发言权或许才是破解之道。

3.信息交流平台有待搭建完善

经济日报-中国经济网记者在调查中发现,对于园区运营管理者而言,希望政府部门能够搭建一个所有园区可以共享的信息查询、发布、资源共享的平台,解决信息不对称问题。

同样的问题也存在园区和企业之间。文化产业的核心内容是创意,而创意灵感的获得往往来自于与其他同行相互接触的刺激,通过园区多样化文化聚会等活动,能充分提供人们之间的相互交流,使企业获取灵感。入驻企业也希望园区搭建园区内企业信息共享的渠道。一位工作室的李先生向经济日报-中国经济网记者表示,园区的独栋办公有利也有弊,如每个企业都有单独的门禁,平日里企业间的沟通和交流较少,这样不利于企业间资源共享和进行一些合作,他还是希望园区做一些交流活动。

事实上,莱锦也在不断探索如何发挥企业间的桥梁作用。国棉公司副总经理程淑洁对经济日报-中国经济网记者表示,园区曾经在和北京时装周组委会对接后,促成了园内企业蓝海电视与之合作,负责“2016北京时装周”的海外宣传和推广。

4.园区土地性质问题仍是关注重点

谈到现在企业发展中面临的问题,莱锦园方面表示和大多数文创园区一样,主要还是土地性质的问题。据了解,老旧厂房变为文创园区,如变更用地性质,土地出让金让企业难堪重负;如果不变更,建设施工、安监消防等一系列手续又很难办理,面临无法得到验收的情况。虽然早在2014年6月,北京出台的《北京市文化创意产业功能区建设发展规划(2014-2020年)》提出鼓励文化创意企业参与旧城、旧工业区和城郊地区的产业升级改造,积极盘活存量土地资源,探索利用工业用地和集体建设用地发展文化创意产业的新模式,但政策在落实方面还有待加大力度。

日前,北京又发布了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》,其中提出通过“允许临时变更建筑使用功能”来解决改造建设“审批难”问题,并明确了有关申报办理程序。李祎明表示,这一政策的出台对园区是很大的鼓舞,他也希望后续的更多细则能够尽快出台。

三、园区未来布局

1.试水打造小型办公空间

在接受经济日报-中国经济网记者采访时,李祎明反复强调的一点是,公司始终践行“社会效益为首、经济效益为本”的经营理念。借着北京市发展文创空间的东风,莱锦园也在不断探索。由于目前园区主要是中高端、和头部型企业,因而莱锦园很多时候是独栋出租的,这虽然受到大中型文化企业的欢迎,但同时也让中小型初创企业或者大企业的配套企业望而却步。李祎明告诉经济日报-中国经济网记者,企业决定拿出一整栋楼试水打造小型办公空间,下一步将引入一些小型的文化创意企业,带动园区整体发展。

2.发力文化金融服务

此外,据经济日报-中国经济网记者了解,国家文创实验区线下“文化金融服务超市”落户莱锦文创园,预计今年投入使用,将服务文创园内的企业,并辐射到国家文创实验区、朝阳区甚至全北京的文创企业,切实解决文创企业融资难、贷款难的问题。同时,国家文化产业创新实验区展示中心也将落户莱锦,并对外开放。未来园区在文化金融方面将会有更多的探索和发展。